陈子桓接到Vivien消息的时候,就有些头疼。
上海给了他们足够的礼遇。
“银河科技”初五就开工了。
回到京城后,都没来的及去酒店,直接去公司和Vivien见了面,听了她详细的汇报。
Vivien拿出了地图,给他划地方看具体是哪块地块。
什么鹏利,这他妈的不就是“中粮海景壹号”位置吗!
陈子桓陷入了沉思。
去上海也可以,未来做支付,上海的金融环境是个好选择。
可TMD预算超支了呀!
按照他之前的预计,在上海或者深圳弄个写字楼15层的,地下两层,单层建筑面积2500平米,总共建筑面积平米。在上海拿地前排江景最多1个亿(8000-平米),写字楼造价算装修1个亿。
只需要付个拿地钱,用地皮贷个9千万,刨除贷款,支付1.1亿就弄完了。
深圳是拿地便宜,海边是5千万9000平米,但造价是一样的。
拿地便宜贷款也少,能贷4千万,刨除贷款,也得支出1.1亿。
无非是还贷少点。
这他妈的是“戴维斯双杀”。
建筑成本和拿地成本都飙升了好几倍。
X5-2、X5-3、X5-4,三个地块原价转让也需要4.1亿人民币。
只拿X5-2,倒是便宜1500万美元,折合1.24亿人民币。
但,这可是陆家嘴绝版地块。
错过这个村就没这个店了。
虽然陈子桓上辈子是恒大的城市负责人,但这辈子,他就不太想碰地产。
这个行业出现的风流人物太多,可最后除了潘石屹、冯仑、李嘉诚最后全身而退,这个行业能全身而退的人并不多。
使用杠杆真的容易让人入迷,根本停不下来......
写字楼,不说遍地都是,但不是绝对核心地块意义都不大。
供大于求,空置率非常可怕。
想靠卖写字楼赚钱,也真的够难。
有一个很重要的就是增值税、土地增值税、所得税。
一个很直观的说明。
买的时候3亿,买了10年,卖的时候价值10个亿了,感觉好像差价有7个亿,发财了。
可实际上,各种税5.1亿,减去买的3亿,还剩1.9亿......
这个期间还别有贷款,搞不好有贷款,这1.9亿容易被覆盖掉。
正规的手续贷款利率要5.5%以上。
稍微资金困难点,搞个内保外贷或者经营抵押贷,拿的资金基本就要10%利息了。
有的实在周转不开,十几个点的利息也很常见。
很恐怖。
所以专业的房地产开发公司,跑通模型的公司,做的基本都是民宅,开发商的利润基本都是15-20%。
他反复仔细思量这个事情。
其实就是算账,账能算的过来就可以做,账算不过来就不能做。
唯一能确定的是,这个地块是最核心的地块。
拿出了一根烟,旁边的生活秘书丁婉,拿火机给他点着。
陈子桓深吸了一口,吐了吐烟圈,看了看丁婉。
很久不见,这个学姐和Vivien出去一趟,懂事了不少,现在职业多了......
从穿着上看,就很职业了。
她差不多算是公司员工了,只是没毕业。
出勤按照公司的时间走,老板在的时候以老板的时间为主。
她年前是差2天过年回的家,年后也是初五上的班。
他不在的时候,Vivien一直在调教她。
抽了一会烟,把烟掐掉,闭着眼睛仰头靠在座椅上,手指敲着桌面,脑子里在疯狂的算账。